Nghị định 206/2026/NĐ-CP: thay Nghị định 10/2021, có gì mới với người làm chi phí xây dựng?

Tóm tắt: Từ 01/7/2026, quản lý chi phí đầu tư xây dựng áp dụng theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP — thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP. Nghị định bám sát Luật Xây dựng 135/2025/QH15, gom toàn bộ hoạt động quản lý chi phí vào 8 chương, 38 điều. Bài viết tóm tắt 6 điểm cần nắm và những việc kỹ sư, doanh nghiệp nên làm ngay.

Một nghị định, hai mốc cần nhớ

Nếu bạn làm dự toán, thẩm tra hay quản lý chi phí, có hai con số cần ghim: 206/2026/NĐ-CP và 01/7/2026.

Đó là nghị định mới về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, và ngày nó có hiệu lực. Kể từ thời điểm này, Nghị định 10/2021/NĐ-CP — văn bản gốc dùng suốt 5 năm qua — hết hiệu lực và được thay bằng Nghị định 206.

Đây không phải thay đổi nhỏ về câu chữ. Nghị định 206 là văn bản hướng dẫn chi tiết cho Luật Xây dựng 135/2025/QH15, nên cách xác định tổng mức đầu tư, dự toán, định mức, giá và chỉ số giá đều được sắp xếp lại cho khớp luật mới.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP là gì?

Nói gọn, đây là nghị định quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng — từ sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu, đến hệ thống định mức, giá, chỉ số giá và trách nhiệm của các bên.

Một vài thông tin nền:

Hạng mục	Nội dung
Số hiệu	Nghị định 206/2026/NĐ-CP
Hiệu lực	01/7/2026
Thay thế	Nghị định 10/2021/NĐ-CP (và bản sửa đổi 35/2023/NĐ-CP)
Căn cứ luật	Luật Xây dựng 135/2025/QH15
Quy mô	8 chương, 38 điều
Phạm vi	Vốn đầu tư công, dự án PPP, vốn nhà nước khác

Phần còn lại của bài đi vào những gì thực sự đáng quan tâm với người làm nghề.

6 điểm cần nắm trong Nghị định 206

1. Tổng mức đầu tư vẫn 7 khoản mục, nhưng "xương sống" là dây chuyền chi phí

Tổng mức đầu tư tiếp tục gồm 7 khoản mục: bồi thường – hỗ trợ – tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác và chi phí dự phòng (Điều 5).

Nhưng điều đáng nắm là mạch hình thành chi phí xuyên suốt dự án:

Sơ bộ tổng mức đầu tư → Tổng mức đầu tư → Dự toán xây dựng công trình → Dự toán gói thầu → Giá gói thầu

Mỗi cấp kế thừa và chi tiết hóa cấp trước. Nắm được mạch này, bạn gần như nắm được cách nghị định vận hành (Điều 4, 5, 6, 12, 13, 15).

2. Phân cấp mạnh hơn cho chủ đầu tư

Đây là thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến quy trình. Dự toán xây dựng được thẩm định và phê duyệt cùng với thiết kế triển khai sau khi dự án được duyệt (Điều 16, 17).

Nói cách khác, dự toán đi liền bước thiết kế thay vì tách thành một vòng phê duyệt riêng. Với chủ đầu tư và ban quản lý dự án, điều này giảm số cửa phải qua, nhưng đồng nghĩa trách nhiệm kiểm soát chất lượng hồ sơ dồn về phía mình nhiều hơn.

3. Hệ công cụ định mức – giá – chỉ số giá được tách vai rõ

Nghị định sắp xếp lại ba lớp công cụ quản lý chi phí:

• Định mức xây dựng — Điều 19
• Giá xây dựng (giá công tác, suất chi phí, suất vốn đầu tư) — Điều 22
• Chỉ số giá xây dựng — Điều 23

Đi kèm là phân cấp rõ "ai công bố cái nấy":

Cấp ban hành / công bố	Phạm vi	Căn cứ
Bộ Xây dựng	Dùng chung toàn quốc; chỉ số giá quốc gia	Điều 20.1, Điều 24.1
Bộ quản lý chuyên ngành	Công tác đặc thù chưa có trong hệ thống Bộ Xây dựng	Điều 20.1, Điều 24.2
UBND cấp tỉnh (Sở Xây dựng)	Giá vật liệu, nhân công, ca máy & chỉ số giá địa phương	Điều 20.1, Điều 23.2, Điều 24.3

Khi lập dự toán, bạn biết ngay tra định mức – giá ở nguồn nào cho đúng thẩm quyền.

4. Cho phép tham khảo định mức, dữ liệu chi phí nước ngoài

Với dự án quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, công nghệ mới chưa phổ biến ở Việt Nam, nghị định cho phép tham khảo, sử dụng định mức và dữ liệu chi phí của công trình tương tự ở nước ngoài — kèm điều kiện phân tích, đánh giá phù hợp mặt bằng giá trong nước (Điều 4, 6, 20).

Đây là điểm cởi mở đáng chú ý cho các dự án công nghệ mới, vốn trước đây thường vướng khi chưa có định mức trong nước.

5. Đưa thiết kế FEED vào cách xác định chi phí

Nghị định công nhận thiết kế FEED và thiết kế kỹ thuật ngay trong giai đoạn Báo cáo nghiên cứu khả thi làm cơ sở xác định chi phí xây dựng, chi phí thiết bị (Điều 6, 12). Dân làm hợp đồng EPC, EC nên đọc kỹ phần này, vì nó ảnh hưởng cách bóc tách và lập giá.

6. Quy định chuyển tiếp khá "dễ thở"

Điều quan trọng nhất với dự án đang chạy: không phải làm lại từ đầu (Điều 36).

• Dự án, dự toán đã phê duyệt trước 01/7/2026 không phải phê duyệt lại; phần việc chưa làm thì theo nghị định mới.
• Hệ thống định mức – giá ban hành trước thời điểm này tiếp tục được áp dụng cho đến khi được rà soát, cập nhật.

Nhờ vậy, các bộ Thông tư định mức (TT 12/2021 và bản sửa đổi TT 09/2024, TT 08/2025), đo bóc khối lượng (TT 13/2021), suất vốn đầu tư (Quyết định 425/QĐ-BXD) vẫn dùng được trong giai đoạn chuyển tiếp.

So với Nghị định 10/2021, khác ở đâu?

Khung 7 khoản mục chi phí và tinh thần "tính đúng, tính đủ" vẫn giữ. Khác biệt nằm ở cách tổ chức và phân cấp:

Khía cạnh	Hướng thay đổi ở Nghị định 206
Căn cứ luật	Bám Luật Xây dựng 135/2025 thay cho khung cũ
Phê duyệt dự toán	Gắn liền thiết kế triển khai, tăng phân cấp cho chủ đầu tư
Định mức – giá	Phân vai Bộ Xây dựng / Bộ chuyên ngành / địa phương rõ hơn
Dữ liệu nước ngoài	Cho phép tham khảo cho dự án quy mô lớn, công nghệ mới
Thiết kế FEED	Được công nhận trong xác định chi phí

Đây là góc nhìn tóm lược để định hướng. Khi áp dụng vào hồ sơ thật, luôn đối chiếu trực tiếp điều khoản trong văn bản gốc.

Kỹ sư và doanh nghiệp nên làm gì ngay?

Không cần chờ đến 01/7 mới chuẩn bị. Một số việc nên làm trước:

1. Rà các dự án đang chạy. Xác định dự án nào đã phê duyệt tổng mức đầu tư, dự toán trước 01/7/2026 để áp đúng phần chuyển tiếp (Điều 36).
2. Cập nhật quy trình nội bộ. Điều chỉnh bước thẩm định – phê duyệt dự toán cho khớp việc gắn liền thiết kế triển khai.
3. Chuẩn hóa nguồn tra định mức – giá. Phân định rõ khi nào dùng nguồn Bộ Xây dựng, khi nào dùng định mức chuyên ngành hoặc giá địa phương.
4. Đào tạo lại đội ngũ. Đảm bảo kỹ sư dự toán, QS, thẩm tra hiểu cùng một cách diễn giải nghị định mới.

Tra cứu toàn văn và hỏi nhanh bằng AI

Bạn có thể đọc toàn văn Nghị định 206/2026/NĐ-CP trong Kho văn bản của CostFlow: Nghị định 206/2026/NĐ-CP — quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Văn bản nằm trong nhóm Văn bản Dự toán cùng hệ thống Thông tư định mức, đo bóc, suất vốn.

Khi cần hỏi nhanh một điều khoản — ví dụ "tổng mức đầu tư gồm những khoản mục nào" hay "dự toán được phê duyệt ở bước nào" — bạn có thể dùng Kho luật Quản lý chi phí với AI để tra cứu kèm trích dẫn nguồn, thay vì lật tay từng điều.

Kết luận

Nghị định 206/2026/NĐ-CP không đảo lộn cách làm chi phí, nhưng sắp xếp lại hệ thống cho khớp Luật Xây dựng 135/2025: tăng phân cấp cho chủ đầu tư, làm rõ vai trò định mức – giá – chỉ số giá, và mở hơn với dự án công nghệ mới. Với người làm nghề, việc cần làm là nắm mạch chi phí, rà dự án đang chạy theo phần chuyển tiếp, và cập nhật quy trình nội bộ trước 01/7/2026.

Đây là bài trong chuỗi nội dung quản lý chi phí của CostFlow. Đọc thêm: Quản lý chi phí đầu tư xây dựng là gì? · Dự toán xây dựng gồm những gì? · Theo dõi CostFlow để nhận các bài về dự toán, đấu thầu, thanh quyết toán và AI cho ngành xây dựng.